VvE-bewoners maken duurzamere én goedkopere renovatie waar
Zes bewoners van een VvE aan het Scheveningse strand zijn de drijvende kracht achter de volledige verduurzaming van hun gebouw. Niet alleen zijn al veel gebreken opgelost, het gebouw heeft een volledige facelift gekregen en de bewoners zijn goedkoper uit dan wanneer ze het onderhoud via de traditionele manier hadden aangepakt.
Foto's: Energieteam VvE Zeekant Gevers/Deynootweg
Noodzakelijk onderhoud
In 2018 zijn de bewoners van de 106 appartementen in VvE Zeekant/Gevers Deynootweg toe aan een verbouwing. Na jarenlang halfslachtig onderhoud, moeten er serieuze herstelwerkzaamheden aan het gebouw uitgevoerd worden om de steeds zichtbaardere problemen, zoals lekkages en scheuren, op te lossen. Ook de oude cv-ketels moeten vervangen worden door hr-ketels. Eerste kostenraming: 1 miljoen euro.
“Ik dacht: volgens mij gaat hier iets niet helemaal goed” vertelt Joska Gal, bewoner van het complex. “Dit is niet de goede aanpak en niet de goede volgorde, wist ik vanuit mijn bouwkundige achtergrond. Ook wisten we dat de traditionele manier van verwarmen en isoleren niet houdbaar zou zijn op de langere termijn.” Medebewoner Cindy dacht er hetzelfde over. Samen besloten ze om zich in te gaan zetten voor een alternatief plan. Het idee: niet renoveren, maar een compleet andere aanpak met isolatie, energiebesparing en eventueel zonder gas. Een investering in hun toekomst. Maar het VvE-bestuur wilde er niets van weten, Cindy en Joska stonden er alleen voor.
Een andere aanpak
Joska: “We zijn gewoon begonnen met dingen uitzoeken en oplossingen naast elkaar leggen. Dat was best lastig, gezien de tegenstand. We zochten contact met de gemeente en haalden een beetje subsidie op voor wat onderzoek.” Via via vonden ze een architect met interesse in de uitdaging, die konden ze door de subsidie inhuren. “Het plan werd steeds verfijnder, steeds mooier.” De gemeente Den Haag beloonde het almaar sterker wordende plan met meer subsidie. “Van de VvE kregen we toen toch ook een klein budgetje. Wij zagen wel dat ons plan een hoop geld ging kosten, maar daarmee zouden we de problemen wel echt oplossen en zou het ons ook wat opleveren.”
Voet aan de grond in de VvE
Bij bewoners kregen ze in die periode ook voet aan de grond. Van een eerste informatiebijeenkomst met 20 mensen, gingen ze naar bijeenkomsten met een opkomst van wel 70 man. Steeds meer mensen keken mee met de ontwikkelingen.
In 2019 kreeg het initiatief akkoord van de VvE – 95% stemde voor hun plan. In datzelfde jaar zijn ze gestart met de duurzame transitie van hun gebouw. De buitengevel werd ontmanteld en er werd een compleet isolatiepakket opgezet met steenstrips en glazen balkons. Het resultaat is een onderhoudsvriendelijk gebouw met een volledig nieuwe uitstraling, ruimere balkons en een isolatiewaarde die bijna aan nieuwbouweisen voldoet. “We waren een van de lelijkste gebouwen hier aan zee en we hebben er nu iets prachtigs van gemaakt. Iedereen is trots.“
“We waren een van de lelijkste gebouwen hier aan zee en we hebben er nu iets prachtigs van gemaakt. Iedereen is trots.“
Financiering
Joska: “Wij bekijken het onderhoudsvraagstuk anders. We stellen de vraag of er meer uit te halen valt: kan het niet duurzamer én goedkoper?”
De oplossing van Joska en zijn mede-initiatiefnemers heeft de VvE uiteindelijk 2,6 miljoen gekost. “Dat was niet eens een heel groot verschil met wat de traditionele aanpak uiteindelijk echt zou kosten. Bovendien hadden mensen de financiering voor de traditionele aanpak in een keer zelf moeten ophoesten, 20.000 euro per woning. Onze aanpak zou per woning 26.000 euro kosten, maar kon worden gefinancierd door middel van een verhoging van de maandelijkse VvE-bijdrage met 80 tot 100 euro.” Dat was mogelijk omdat de financiering voor deze duurzame aanpak vanuit het Warmtefonds geleend kon worden. Daardoor kon het investeringsbedrag gekoppeld worden aan de woningen in plaats van aan de bewoners.
Slimme investering
Na de oplevering in 2020 schoten meteen de gasprijzen omhoog. Door de hoge isolatiewaarde was het gasverbruik van de woningen gehalveerd, dus de extra prijs die mensen betaalden per maand aan VvE, wonnen ze meteen terug door verminderd gasverbruik. “Uiteindelijk kostte het dus eigenlijk niets!” zegt Joska trots. De woningwaarde is ook nog eens enorm gestegen, dus het is een investering geweest op veel vlakken.
Het kan wel
“Het heeft ons heel enthousiast gemaakt: het kan wél! Mensen waren echt blij met het resultaat. En het allermooiste is dat we met onze ervaringen volgende stappen kunnen gaan zetten.” vertelt Joska. Nu heeft het initiatief haar pijlen gericht op het gecombineerde rookgas-ventilatiekanaal, dat er dusdanig slecht aan toe is, dat de noodzaak van vervanging hoog is. Ze zijn inmiddels drie jaar bezig met de voorbereidingen van een andere manier van verwarmen.
Het uitgangspunt was een collectief systeem, waarmee het initiatief ruimte hoopte te winnen en kosten hoopte te drukken. Dat bleek echter veel duurder dan individuele oplossingen, wat een flinke tegenvaller was. “We hebben alle alternatieven uitgezocht.” aldus Joska. “We hebben informatie opgevraagd bij andere VvE’s, zijn naar beurzen geweest en hebben installateurs over de vloer gehad.”
Oplossingen tastbaar maken
Het initiatief is van het proberen en tastbaar maken van oplossingen. Ze hebben dan ook pilotprojecten voor individuele warmtepompsystemen gedraaid in het gebouw. “De enige mogelijkheid om sommige mensen te overtuigen van die warmtepomp, is ze deze te laten ervaren.” zegt Joska. Het initiatief heeft de pilots meer dan een jaar gedraaid en geëvalueerd. Nu hebben ze drie financieel aantrekkelijke opties voorgelegd aan bewoners: verwarmen met HR-ketel, een lucht-water-warmtepomp, of een airco (oftewel een lucht-lucht-warmtepomp). “We zien nu al dat mensen massaal voor de laatste optie kiezen, want die is het goedkoopst. En als mensen dan ook op inductie koken, kunnen ze helemaal van het gas af.”
"Het mooie is dat je ziet dat dat VvE-belang uiteindelijk toch ook altijd in het belang is van individuele eigenaren, door bijvoorbeeld comfortverhoging en financiële haalbaarheid.”
Het team
Het kernteam bestaat uit zeven mensen, die op een na allemaal werken. In totaal zijn er alleen afgelopen jaar al 1000 vrijwilligersuren in het project gemaakt. “Cindy komt uit de duurzaamheidshoek en weet alles van subsidies en regelingen, Nel is goed in besturen, Hans in communicatie, Edward in techniek, Jos in strategie zo voegen we allemaal iets toe.” vertelt Joska. “En het leuke is dat we verspreid over het complex wonen: iemand met een bovenwoning, iemand aan de zeekant.. Dat is belangrijk, want zo móet je wel vanuit het belang van de hele VvE denken. Het mooie is dat je ziet dat dat VvE-belang uiteindelijk toch ook altijd in het belang is van individuele eigenaren, door bijvoorbeeld comfortverhoging en financiële haalbaarheid.”
Klussers
“Je ziet veel voordelen als je zelf de regie voert op onderhoud. Dan denk je: kunnen we het niet zelf?” gaat Joska verder. Daarom deed het kernteam een oproep voor klussers. Nu is er een team van 22 bewoners die klussen in en rondom gebouw doen. “Mensen willen best wat bijdragen; de een heeft tijd, de ander heeft bouwkundige kennis. De knoppen van de lift moesten bijvoorbeeld vervangen worden. Dat zelf doen scheelde honderden euro’s ten opzichte van het laten doen. Het klusteam heeft al zo’n 100.000 euro per jaar bespaard!” zegt Joska.
Kennis delen
Bij het verstrekken van een van de subsidies, stelde de gemeente Den Haag als voorwaarde dat de VvE kennis beschikbaar zou maken voor andere initiatieven. Zo hebben ze wel dertig VvE’s over de vloer gehad. “We merken dat we ze op weg kunnen helpen met onze ervaring met bijvoorbeeld subsidies en duurzame materialen. We geven ze ook altijd mee niet zomaar adviezen van marktpartijen aan te nemen. Die hebben ook belangen en dat zijn niet altijd dezelfde belangen als van je VvE.”
Als ontvangstruimte en uitvalsbasis heeft het team een ruimte in het complex kunnen inrichten als kantoor. Dat is tevens testlocatie voor duurzame maatregelen zoals een infraroodpaneel en een mechanisch ventilatieroostertje.
Bewoners bereiken
Voor de communicatie richting bewoners maakt het initiatief gebruik van de nieuwsbrief die de beheerder rondstuurt. Ook bereiken ze bewoners via infoschermen in de hallen en een groepsapp met zo’n 60 mensen. “In het verleden moesten we bij iedereen aanbellen zodat ze naar de vergadering kwamen. Dat hoeft niet meer. Mensen hebben echt interesse, ze komen nu vanzelf wel.” zegt Joska. “Door dit project en onze aanpak zijn mensen echt trots. We hebben gemerkt dat er veel meer samenhang is in de VvE.”
In het begin had het initiatief ook te maken met felle tegenstanders. Zij hadden zorgen over bijvoorbeeld de brandveiligheid. “We hebben alle kritieken serieus genomen en uitgezocht. Nu is de hele gevel voorzien van brandwerende lagen.” vertelt Joska.
“Het wonderlijke is dat door echt duurzaam te gaan, het in veel gevallen ook goedkoper kan. In ons geval is het altijd zo gebleken."
Echt duurzaam
“Het wonderlijke is dat door echt duurzaam te gaan, het in veel gevallen ook goedkoper kan. In ons geval is het altijd zo gebleken. Door slimme materiaalkeuze kan je bijvoorbeeld de levensduur van oplossingen verlengen en onderhoudskosten dramatisch verminderen. We hebben inmiddels zo veel inzichten in techniek en alles wat er rondom zo’n gebouw speelt, dat we veel besparing kunnen realiseren. De liften duurzamer afstellen, de hydrofoor, de verlichting. Je kan het niet opnoemen of we hebben ernaar gekeken.”
Tips
“Doe het niet alleen. Zorg voor een groepje, zodat je automatisch eigenbelang uitfiltert. Dat is belangrijk, omdat de kans anders groot is dat je het vertrouwen van je medebewoners verliest.” is de belangrijkste tip van Joska. “En haak aan op noodzakelijke beslismomenten, als er toch urgent onderhoud gepleegd moet worden. Dat helpt enorm. En als er iets stuk is, neem dan de moeite om het zelf uit te zoeken in plaats van een firma in te schakelen voor een dure reparatie. Gebruik dat moment om stil te staan en na te denken: kan het slimmer, beter, goedkoper?”
Dit ervaringsverhaal maakte HIER in samenwerking met RVO.
